"서울·수도권 인근에 올해를 넘기지 말고 청약하라"
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"서울·수도권 인근에 올해를 넘기지 말고 청약하라"
  • abc경제
  • 승인 2020.03.15 23:20
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전문가들은 아파트 분양을 고민하는 실수요자라면 올해를 넘기지 말아야 한다고 조언하고 있다. 무주택자 우선공급으로 실수요자의 몫이 많은 데다 민간분양 아파트에도 분양가상한제가 적용돼 주변 호가보다 훨씬 저렴한 주택을 얻을 수 있기 때문이다. 청약 예비당첨자 비율도 늘려 실수요자의 당첨가능성을 대폭 높인 것도 올해 청약의 장점이다.

15일 전문가들은 내집마련의 관건으로 청약의 시기와 분양 아파트의 최적 입지 여부를 꼽았다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 수도권 등 주요 지역을 우선으로 하되 분양을 통한 내집마련은 빠를수록 좋다고 조언한다. 다만 그는 "물론 청약을 통한 투자도 반대하진 않지만, 본인의 투자능력 없이 컨설팅업자의 소개나 추천을 맹신한 청약이라면 차후 시세 하락이나 미미한 차익에 따른 원치 않은 장기투자가 될 수 있다"고 경고했다.

심교언 건국대 교수는 "올해 분양시장은 양호하지만 상반기와 하반기를 선택한다면 거시경제가 안정되는 하반기가 더 낫다"고 내다봤다. 심 교수는 "분양 아파트도 옥석을 가릴 필요가 있다"며 "초고가 아파트가 되레 미분양 가능성이 높고 서울이 아니면 서울과 상대적으로 가까운 지역을 선택하는 것이 좋다"고 언급했다. 경제가 좋지않은 상황에서 유동성으로 집값이 올랐기 때문에 서울과 멀수록 시장의 조정을 받을 가능성이 높아서다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "분양 아파트는 가격이 낮아서 타이밍이 없다"며 "올해는 언제나 내집마련의 적기"라고 분석했다.

하지만 박 위원은 전반적으로 대출이나 전매 제한의 규제가 높은만큼 ‘묻지마’ 청약은 곤란하다고 지적했다. 의무거주 요건이 강화돼 전세를 주고 자금을 조달하는 방식인 갭투자는 사실상 불가능하다는 설명이다. 그는 "대출요건도 꼼꼼히 살펴야 한다"며 "분양가가 9억원이 넘으면 대출이 안 되고 그 이하라도 주택 가격의 40%까지만 대출이 허용되는 만큼 자금조달에 신경 써야 한다"고 전했다.

실제 지난달 20일에 발표한 부동산 대책에 따르면 종전엔 조정대상지역의 LTV는 60%로 집값의 60%까지 은행에서 돈을 빌려 살 수 있었지만 정부는 지난 2일부터 이를 50%까지 낮추고 시가 9억원이 넘는 주택은 30%로 더 낮췄다.

LTV가 많게는 30%포인트(p)까지 낮아지면 대출한도도 줄어든다. 예를 들어 조정대상지역의 시가 10억원 아파트를 살 때 현재 대출 한도는 LTV 60%를 적용해 6억원이다. 하지만 강화한 대출 규제를 적용하면 대출 한도는 4억8000만원까지 낮아진다. 9억원의 절반인 4억5000만원에 9억원 초과분 1억원의 30%를 더한 값이다. 지금보다 1억2000만원의 현금이 더 필요한 셈이다.

대출규제가 강화되는 조정대상지역도 서울 전역과 함께 Δ경기 과천 Δ남양주 Δ수원 영통 Δ안양 만양 등 수도권 분양시장의 요충지 대부분을 아우르는 만큼 대출여력이 내집마련의 핵심요건이 됐다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 분양시장에선 2분기 수요를 감안할 필요가 있다고 보고 있다. 그는 "상한제를 피하려는 물량이 쏟아지고 1분기 감정원 청약홈 이관, 코로나19 리스크, 4월 총선 등의 여러 변수를 감안할 때 분양시장의 공급과 수요 모두 2분기에 활성화될 것"이라고 전망했다.

한편 박원갑 위원은 신규 분양시장 대신 미분양 지역의 잔여 물량을 매입하는 투자의 위험성도 경고했다. 박 위원은 "미분양 물량의 묻지마 매입도 분위기에 휩쓸린 경향이 있다"며 "나중에 되팔지 못하는 경우도 염두하고 풍선효과에 따른 조정대상지역 선정 등의 리스크를 감안해야 할 것"이라고 당부했다.



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