정부 "공공개발이 민간개발보다 이득"…대체 왜?
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정부 "공공개발이 민간개발보다 이득"…대체 왜?
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  • 승인 2021.04.18 00:19
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사진은 도심공공주택복합사업의 2차 선도사업 후보지로 선정된 서울 강북구 미아역 인근 후보지. 2021.4.14/뉴스1 © News1 이승배 기자

국토교통부가 이번 주 도심 공공주택 복합사업의 2차 선도사업 후보지를 발표했습니다. 서울 강북구와 동대문구에서 총 13곳을 선정했는데요. 해당 후보지들이 이번 사업에 참여할 경우엔 민간 재개발과 비교해 최대 30%포인트(p) 높은 수익률을 기대할 수 있다는 게 국토부의 주장입니다. 실제로 가능한 일일까요?

2차 후보지 13곳 중 강북구에서만 11곳(역세권 7곳·저층주거지 4곳)이 선정됐습니다. 미아역세권과 수유동 저층주거지가 대표적입니다. 동대문구에선 2곳(역세권 1곳·저층주거지 1곳)의 후보지가 나왔는데, 용두동 역세권이 포함됐죠. 국토부는 2차 후보지에서 총 1만3000가구의 주택 공급이 이뤄진다고 설명했습니다.

국토부는 2차 후보지에서 공공주택 복합사업이 이뤄졌을 때 어떤 효과를 거둘 수 있는지 분석한 결과를 함께 공개했습니다. 후보지의 토지주에게는 민간 재개발을 추진했을 때 얻을 수 있는 수익률보다 10~30%p 높은 수익률을 보장한다는 겁니다. 후보지 중에서 올해 중 주민 동의를 받아 지구지정 등 사업에 착수하는 곳에는 30%p의 추가 수익률을 제공한다는 '당근책'을 제시했습니다.

이렇게 높은 수익을 보장한다고 공언한 데는 그만한 이유가 있었습니다. 민간 재개발에는 없는 다양한 혜택을 제공하기 때문입니다. 13곳 후보지의 평균 용적률은 용도지역 상향으로 현행 141%보다 213%p 높은 353%로 오른다고 합니다. 민간 재개발의 용적률 297%보다도 56%p 높은 수준이죠.

늘어난 용적률만큼 공급 가구 수도 증가합니다. 2차 후보지의 평균 가구 수는 현재 445가구인데, 공공주택 복합사업을 추진하면 989가구로 기존보다 2.2배 정도 늘어나는 것으로 나타났습니다. 민간 재개발에 따른 가구 수 738가구와 비교하면 1.3배 많습니다. 민간 개발보다 용적률은 크게 높이는 대신 기반시설 등 기부채납 비율은 15% 이내로 완화한 결과입니다.

토지주에게 적용하는 우선 분양가는 시세 대비 평균 66.3% 수준으로 예측됩니다. 이에 토지주 수익률은 민간 재개발(36.2%)보다 28.2%p 향상된 64.4%로 분석됐는데요. 토지주 수익률은 시세에서 분양가를 뺀 차익을 종전 자산 가액으로 나누는 방식으로 계산합니다. 토지주 평균 분담금은 기존 사업보다 41.7%p 감소한다는 결과가 나왔습니다.

여기에 그치지 않습니다. 국토부는 후보지의 토지주에 대해 등기 후 전매 제한이나 실거주 의무를 적용하지 않겠다는 계획입니다. 토지주의 선호에 따라서 85㎡를 넘는 중대형 평형도 공급합니다. 종전 자산의 규모가 큰 경우엔 자산 가액 또는 종전 주택의 주거 전용면적 범위에서 '1+1(60㎡ 이하) 주택공급'도 허용합니다.

이제 토지주의 사업 참여 여부에 대한 '선택'이 남았는데요. 13곳의 후보지는 토지주 10%의 동의를 받아 예정지구로 지정됩니다. 이후 3분의 2 이상의 동의를 추가로 확보해야 사업 추진이 확정됩니다.

후보지들이 실제로 사업에 참여할지는 가늠하기 어렵습니다. 공공주택 복합사업은 토지주의 소유권을 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 넘겨받아 진행하는 방식이기 때문입니다. 토지주 입장에선 자신의 소유권을 선뜻 공공에 맡기기가 쉽지 않죠. 또 LH 직원 땅 투기 논란으로 공공에 대한 불신이 크기도 하고요. 다양한 혜택들이 토지주의 마음을 움직이는 묘수가 될지 두고 봐야겠습니다.


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