'로또 아파트' 원흉된 선분양, 후분양이 해결책된 이유는?
상태바
'로또 아파트' 원흉된 선분양, 후분양이 해결책된 이유는?
  • abc경제
  • 승인 2021.04.25 01:21
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

 

서울 서초구 반포동에 위치한 반포 아파트 단지의 모습. (자료사진) 2021.4.22/뉴스1 © News1 김진환 기자

로또 아파트. 신문 보다 보면 자주 나오는 단어죠. 분양받고 몇 년을 기다리다 입주하면, 분양가보다 시세가 크게 올라 복권에 당첨된 듯 시세 차익을 누릴 수 있다는 뜻인데요. 최근 국회에서는 '로또 아파트'의 원인으로 선분양제를 콕 집었습니다.

여야를 가리지 않고 주택 공급 방식을 후분양제로 바꿔야 한다고 목소리를 높이고 있는데요. 노웅래 더불어민주당 의원은 후분양제 의무화 법안까지 내놨습니다. 도대체 선분양, 후분양이 뭐길래 이렇게 떠들썩한 걸까요?

◇돈부터 내는 선분양, 건설사 부담 적고 시세차익 발생…투기 부작용

선(先)분양은 말 그대로 집을 다 짓기 전에 분양하는 방식입니다. 우리나라 아파트 대부분이 선분양입니다. 물건을 보지도 못하고 돈부터 낸다니, 좀 이상할 수도 있지만 나름의 장점이 있습니다.

건설사는 착공과 동시에 분양을 하고, 청약에 당첨된 입주예정자는 계약금, 중도금을 통해 주택가격의 80% 정도를 미리 내고, 잔금은 입주할 때 치릅니다. 건설사는 입주자가 미리 낸 돈으로 건설 비용을 충당해 자금 조달 걱정 없이 집을 지을 수 있습니다.

입주자 입장에서는 분양 대금을 마련할 기간이 길어지니 경제적 부담이 적게 느껴집니다. 건설사가 대출을 받아 집을 지으면 이자를 내야 하지만, 그렇지도 않으니 상대적으로 분양가가 비교적 낮게 책정되죠. 몇 년 뒤 입주 땐 시세 차익도 생깁니다.

단점도 있습니다. 집을 짓던 건설사가 망하면 입주자가 위험에 처할 수 있습니다. 집 짓기 전엔 '한강 조망'이라고 했는데 '개천 뷰'일 수도 있고, 고급 자재를 쓰겠다고 했는데 부실시공이 이뤄지기도 합니다. 입주까지 기간이 꽤 길다는 점도 껄끄럽습니다.

시세차익이 예상되면서 청약 시장도 과열됐고, 분양권 전매 시장도 형성됐습니다. 분양권 매매 차익을 노린 투기 세력이 아파트 가격 거품을 조장하고, 실수요자들이 피해를 모두 떠안게 됐다는 비판이 거세지자 정부는 후분양제 독려에 나서게 됩니다.

◇정부가 '선분양 단점 해결방안'으로 미는 후분양제…공급 위축 우려

후(後)분양은 집을 어느 정도 지어놓고 분양하는 방식입니다. 골조 공사가 거의 완공된 수준인 60%~80% 이상 짓고 분양하기 때문에 지어진 집을 실제로 확인하고 살 수 있습니다. 부도·하자 위험부담이 적고, 분양 후 빠른 시일 내 입주도 가능합니다.

하지만 건설사는 울상입니다. 웬만큼 탄탄한 업체가 아닌 이상 건설 자금 조달이 어렵기 때문입니다. 대출을 받아 공사대금을 마련하면, 이자 때문에 분양가가 비싸게 책정됩니다. 소비자는 입주할 때 당장 목돈을 마련해야 하기 때문에 경제적인 부담이 큽니다.

정부는 후분양제를 밀고 있습니다. 선분양제가 주택공급 확대에 큰 역할을 했고 자금 여력이 부족한 중소 건설사 성장에도 도움을 주긴 했지만, 주택보급율이 100%를 넘은 상황에서 선분양제를 굳이 유지할 필요가 있냐는 겁니다.

거기다 선분양으로는 부실시공, 투기로 인한 주택시장 교란 같은 문제가 발생해 '이젠 바꿔야 한다'는 입장입니다. 하지만 건설사 비용증가와 이에 따른 분양가 상승, 주택 공급 위축 같은 우려도 무시할 순 없다는 반발도 계속해서 나오고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 깐깐하게 심사하기로 하고, 후분양제를 선택하면 인센티브를 주는 정부 방침에 따라 선분양에서 후분양으로 선회하는 경우도 늘고 있습니다. 일장 일단이 있는 선분양제와 후분양제, 앞으로 우리나라 시장이 어떻게 반응할지는 지켜봐야겠습니다.



댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.
주요기사