'양도세 중과+임대차신고제+금리인상'…하반기 서울집값 어디로
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'양도세 중과+임대차신고제+금리인상'…하반기 서울집값 어디로
  • abc경제
  • 승인 2021.06.02 00:53
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31일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 도심 아파트단지. /뉴스1 © News1 안은나 기자

6월 주택매매 시 양도세율이 최고 75% 인상된다. 임대 기간이 지난 후 연내 매매하지 않은 임대사업자의 주택도 포함될 가능성이 높은 데다 임대차신고 의무제도 시행한다.

여당과 정부는 이를 통해 시장의 매물증가를 기대하지만 시장에선 집값상승의 기대감 탓에 다주택자의 증여가 확대할 것으로 내다봤다. 일각에선 하반기 기준금리 인상이 유력시되면서 '투기수익' 확보와 '매물유도'를 둘러싼 정부와 다주택자 간 힘 겨루기가 이어질 것으로 전망한다.

◇오늘부터 아파트 양도차익 최대 75%까지 세금으로 회수

1일 업계와 정부 관계자 등에 따르면 새로 적용하는 양도세는 1년 이내 보유 주택을 매매할 경우 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자에게 기본세율 6~45%에 최대 30%포인트(p)의 양도세 중과가 적용하도록 했다.

단기이익을 목적으로 집을 산 다주택자는 양도차익의 4분의 3인 양도차익의 75%를 세금으로 반납해야 하는 셈이다.

여당은 또 임대사업자가 의무 임대 기간이 지난 주택을 보유했을 땐, 6개월 안에 주택을 팔지 않으면 양도세중과를 그대로 적용하도록 했다. 정부는 이날부터 적용하는 임대차신고제도 다주택자의 주택매도를 유도할 것으로 보고 있다.

계약당사자 인적사항과 주택유형, 주소 등 임대 목적물 정보와 임대료, 계약기간 등의 보고를 의무화한 임대차신고제가 본격화되면 전월세상한제와 계약갱신청구권이 자동으로 적용된다. 사실상 다주택을 보유하며 임대수익을 올리는 실익 자체가 줄어든다. 보유주택에 따라 급증하는 세금을 임대료에 전가하는 행위도 제한된다.

정부 관계자는 "최소한 부동산시장에서 주택투기를 목적으로 한 투기수요 거품을 걷어낼 수 있을 것"이라며 "부동산특위에 결정에 따라선 양도세 중과가 6개월 남은 임대사업자의 주택분도 시장에 나올 수 있을 것"이라고 했다.

김진표 더불어민주당 부동산특위 김진표 위원장과 위원들이 27일 서울 여의도 국회 소통관에서 주택 공급·금융·세제 개선안을 발표하고 있다. 2021.5.27/뉴스1 © News1 구윤성 기자

◇쥐고 있는게 실익?…증여하는 다주택자에 매물증가 더딜 듯

하지만 정부의 기대와는 달리 다주택자는 우회수단을 선택하면서 시기를 살피고 있는 모양새다. 한국부동산원에 따르면 4월 서울 주택 거래 중 증여건수는 3039건으로 전년동월 2106건보다 930건(44.2%) 증가했다.

이는 3개월 연속 증가세이자, 올 들어 최다 증여 건수다. 지난해 비슷한 시기 서울의 주택 증여건수가 1000~2000건에 불과했다는 점을 고려하면 주택증여가 1000건 이상 급증했다.

업계에선 다주택자가 집값상승 추세를 보고 매도 대신 증여를 선택하고 있다고 분석한다. 임대기간이 끝난 임대사업자도 실익을 위해 증여를 선택할 것이란 얘기다.

오세훈 서울시장이 공약으로 내건 민간 재건축 규제 완화가 줄곧 서울집값의 상승폭을 키우고 있는 것도 정부의 매물 유도 정책의 걸림돌이 되고 있다.

전문가들은 금융당국이 발표한 서민·실수요자 금융지원 확대 방안이 오히려 실수요를 부추겨 집값상승의 변수로 작용할 것으로 보고 있다.

7월1일부터 서민·실수요자 주택담보대출(주담대)을 받을 때 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 우대 폭이 현행 10%에서 20%로 늘어나면 투기과열지구 6억~9억원 구간의 LTV는 50%로, 조정대상지역 5억~8억원 구간은 60%로 올라가 대출금액도 늘어난다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "임대사업자에 대해 10% 수준의 양도세 중과하더라도 매물로 내놓는 양은 많지 않을 것"이라며 "당장의 세금 부담보다는 자산가치 상승에 대한 기대가 더욱 크기 때문"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "2·4 공급대책의 실현시점, 시장의 매물증가와 수요감소가 집값안정을 유도한다는 점을 고려하면 정부가 기대하는 속도감 있는 집값안정보단 시장상황을 지켜보는 매수·매도자간 관망세가 지속될 가능성이 크다"고 예상했다.

이주열 한국은행 총재 /뉴스1

◇하반기 금리인상 가능성 '솔솔'…금융부담 증가땐 부동산시장도 영향

다만 글로벌 유동성이 미국의 물가인상과 고성장에 따른 기준금리 인상으로 조정돼 집값 거품을 걷어낼 가능성도 있다.

이주열 한국은행 총재는 지난달 27일 기준금리 인상을 시사하고 있는 미국 연방준비제도(Fed·연준)에 대해 "미국보다 먼저 기준금리를 조정해 놓으면 나중을 대비한 정책여력이 생기는 것"이라며 선제적인 금리인상 가능성을 나타내기도 했다.

금융권에선 지난달 시중은행의 가계대출금리가 한 달 전보다 3bp(1bp=0.01%포인트) 오른 2.91%를 기록, 이미 글로벌 금리인상 기조를 반영하고 있다는 것이다.

금리가 인상되면 저금리를 바탕으로 확장했던 부동산 투자시장도 위축된다. 글로벌 금리인상 기조가 가시화하면 금리상항의 속도가 빨라질 수 있어, 앞서 유동성 '거품' 우려가 높았던 아파트가격도 타격을 받는다.

이 경우 집값상승의 기대감을 쥔 다주택자는 금융비용 부담에 수요층이 빠진 거래시장에 직면하게 된다. 결국 자산가치가 급감한 상태에서 다주택 세금부담과 양도세중과라는 부담이 가중될 수 있다는 지적이다.

부동산업계 관계자는 "거래량은 줄고 있는 데다 금리인상의 부담을 감안하면 당분간 시장은 '거품' 리스트를 털어버리려는 다주택자와 '상투' 리스크를 피하려는 실수요자의 관망세가 엇갈리면서 하반기 집값의 실질적인 추이를 결정할 수도 있다"고 전했다.


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