규제 덜어낸 '소규모 재건축'…오세훈 '효자 사업' 될까
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규제 덜어낸 '소규모 재건축'…오세훈 '효자 사업' 될까
  • abc경제
  • 승인 2021.06.05 21:57
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서울 중랑역 인근 저층 주거지 밀집지. (자료사진) 2021.5.26/뉴스1 © News1 이재명 기자

오세훈 서울시장이 '미니 재건축' 중 하나로 불리는 소규모 재건축 사업을 활성화하기 위해 내부 지침을 재정비했습니다. 낡은 저층 주거지 환경을 개선하면서 주택 공급도 늘리기 위해서 인데요. 서울시가 규제를 손질하고 인센티브도 늘리면서 사업에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

소규모 재건축 사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업입니다. 사업대상 지역은 면적 1만㎡ 미만 주택단지로, 기존 주택의 세대 수가 200세대를 넘지 않는 곳입니다. 노후·불량건축물의 수는 전체 건축물 수의 3분의 2를 넘어야 합니다.

대규모 재건축 사업과 달리 조합원수가 적기 때문에 의사 결정 속도가 빠른 편입니다. 재건축의 가장 큰 장애물이라고 불리는 안전진단도 필요 없고, 정비구역 지정도 생략됩니다. 관련 심의도 통합해 받을 수 있어서 절차가 간소하고 신속한 추진이 가능하죠.

하지만 그다지 인기 있는 사업은 아니었습니다. 소규모 재건축은 사업 규모가 작아 준공 후엔 사실상 '나홀로 아파트'가 됩니다. 대단지 아파트와 달리 소규모 단지는 신축 시 각종 커뮤니티 시설을 짓기 어렵고, 집값 상승에 따른 시세 차익을 얻기 어렵다는 단점이 있습니다.

소규모 재건축을 하려면 이런 단점을 상쇄할 만큼 사업적 매력이 있어야 했는데, 그렇지 않았죠. 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받던 곳은 지어봤자 빌라와 별다를 것 없는 '이름만 아파트'가 되고, 용도지역을 상향해 층수를 높여도 의무 공공기여가 있어 사업성이 떨어졌단 겁니다.

그래서 소규모 재건축은 계속 외면 받아 왔습니다. 서울시는 2070곳에서 소규모 재건축 사업이 가능하다고 보고 있지만, 이 중에서 사업이 추진 중인 곳은 3.4%, 70개 단지에 불과합니다. 이에 서울시는 그동안 소규모재건축 사업성을 가로막았던 규제 손질에 나섰습니다.

대표적으로 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역에서 소규모재건축사업을 추진하기 위해 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여를 없앴습니다. '2종 일반주거지역 이상과 맞닿아 있고 보·차도로 구분된 2차로 이상 도로와 접해야 한다'는 입지 기준만 충족하면 의무공공기여 없이 층수를 올릴 수 있습니다.

주민과 민간사업자가 임대주택을 건설하면 용적률의 상한까지 계획할 수 있도록 하는 기준도 추가로 마련했습니다. 임대주택을 추가로 건설할 경우 용적률의 상한인 250%까지 계획이 가능해집니다. 친환경·녹색 건축물, 제로에너지 등 서울시 주택정책 목표에 부합하면 용적률 인센티브를 최대 20%까지 받을 수 있고요.

장점이 풍성해지면서 소규모 재건축에 나서는 사업지는 더욱 많아질 전망입니다. 서울시는 7층 높이제한을 받고 있는 2종 일반주거지역 660개 단지 중 약 150개(23%) 단지가 용도지역 상향이 가능할 것으로 예측하고 있습니다. 150개 단지는 현재 총 4000가구로, 소규모 재건축을 통해 가구 수가 약 1.4배가량 늘어날 전망입니다.

신속하지만 신중한 주택 정책을 펼치겠다고 공언한 오 시장, 재개발 활성화에 이어 재건축은 소규모부터 정비하고 나섰는데요. 두 방안 모두 주택 공급은 늘리면서도 대단지 재건축 아파트에 비해 집값 자극 우려는 적다는 공통점이 있습니다. 앞으로 소규모 재건축 사업이 오 시장에게 '효자 사업'이 될지 지켜봐야겠습니다.


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