"DSR 때문에 LTV 기준 완화 '무용지물'"…이게 무슨 뜻?
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"DSR 때문에 LTV 기준 완화 '무용지물'"…이게 무슨 뜻?
  • abc경제
  • 승인 2021.07.04 01:12
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1일 오후 서울 시내 한 은행 창구 모습 2021.7.1/뉴스1 © News1 성동훈 기자

"LTV 기준을 완화해도 DSR 때문에 무용지물이다"

최근 기사나 뉴스에서 부동산학과 교수님 같은 전문가들이 많이 했던 말입니다. 정부가 LTV, 즉 주택담보대출비율에 대한 규제를 완화한 게 실효성이 없다는 취지였습니다.

그런데 저 같은 '부린이'로서는 어려운 개념 두 가지를 비교하니 이해하기 어려운 말이기도 했습니다. 그래서 이번 주 부동산 백서에서는 LTV나 DTI, DSR 같은 부동산 대출 기준들을 살펴보겠습니다.

◇"주택 가격 대비 대출한도 올라도 소득 심사 그대로"

LTV, 주택담보대출비율은 담보로 잡은 주택 가치 대비 대출 비율입니다. 만약 10억원짜리 아파트를 사고 싶은데 LTV가 50%라면 5억원까지 아파트를 담보로 대출을 받을 수 있다는 의미로 해석할 수 있습니다.

DSR에 앞서서는 DTI, 총부채상환비율을 먼저 보겠습니다. LTV가 '담보' 대비 부채 비율이었다면 DTI는 '소득' 대비 부채의 비율을 뜻합니다. 소득 대비 상환능력을 보는 기준이기 때문에 원금 뿐 아니라 이자까지 계산에 포함합니다. 다른 대출을 받았다면 다른 대출의 이자도 계산에 들어가고요.

주택담보대출을 받을 때 DTI가 50%라면 연봉 5000만원인 사람은 연간 원리금 상환액이 2500만원을 넘지 않도록 대출을 내 준다는 의미입니다. 10년 만기로 빌리는 경우라면 원금과 이자가 2억5000만원이 넘지 않게 한다는 것이고요. 이자를 포함해 계산하는 만큼 대출원금은 이보다 낮아질 겁니다.

DSR, 총부채원리금상한비율은 DTI보다 대출 기준을 더 강화하는 개념인데요. 소득 대비 부채의 비율을 본다는 점, 상환능력을 보기 위해 이자까지 계산한다는 점은 DTI와 같습니다. 다른 점은 다른 부채의 원금까지 살펴본다는 점입니다. 주택담보대출을 받을 때 같은 DSR 비율이더라도 아직 못 갚은 대출금이 있다면 대출 규모가 그만큼 줄어든다고 이해하시면 될 것 같습니다.

정리해보면 LTV는 주택 가격 대비 대출 한도, DTI·DSR은 소득 대비 대출 한도 정도로 정리할 수 있을 것 같습니다. "LTV 기준을 완화해도 DSR 때문에 무용지물이다"라는 말은 '주택 가격 대비 대출한도를 높여줘도 소득에 대한 심사가 까다로워 대출을 받기 어렵다'는 정도로 풀어볼 수 있겠네요.

자료사진. 2021.6.28/뉴스1 © News1 박세연 기자

◇7월부터 LTV는 완화 DSR은 강화…서로 반대로

최근에 바뀐 정책을 짧게 살펴볼까요. LTV 기준이 완화됐다는 앞선 말처럼, 이달부터 무주택자의 LTV 우대폭은 기존 10%포인트(p)에서 20%p로 올라가는데요. 대출 규제 때문에 집을 사기 어려운 무주택자의 주택 구매를 쉽게 하자는 취지입니다.

LTV 기준은 지역별로 다른데 예컨대 서울 같은 투기과열지구에서 9억원 이하의 주택을 사는 경우 1주택자의 LTV는 40%입니다. 우대폭이 10%p에서 20%p가 됐으니 무주택자의 LTV는 기존 50%에서 60%가 됩니다.

그런데 DSR은 이달부터 오히려 강화됩니다. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에서 6억원을 넘는 주택에 대해 주택담보대출을 받는 경우 40%의 DSR이 적용되는 것입니다. 기존에는 DSR 40% 적용대상이 '투기지역·투기과열지구 내 9억원 초과 주택'이었는데 그 적용 범위가 확대된 것인데요.

LTV를 완화해 주택을 구입하기 쉽게 하겠다면서 오히려 DSR은 강화하니 말이 많아지는 것 같습니다. 대출 정책을 정할 때는 금융 시장 안정성 등 여러 요소를 따져야겠지만 정책 간 정합성도 고민해봐야 할 것 같네요.


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