"얼마까지 되나?"…대출 받으려면 꼭 알아야 할 '규제 지역'
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"얼마까지 되나?"…대출 받으려면 꼭 알아야 할 '규제 지역'
  • abc경제
  • 승인 2021.07.10 20:31
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서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 일대 아파트 단지 모습. 2021.4.26/뉴스1 © News1 민경석 기자

Q. 아래 제시문은 은행과 주택담보대출을 받으려는 수요자 사이의 대화입니다. 다음에 올 답변은 무엇일까요?

"얼마면 될까? 얼마면 되겠니!"
"얼마나...줄 수 있는데요? 나, 대출 필요해요"
"□□□□□ □□□ □□□ □□ □□□□□"

이달부터 서민·실수요자 주택담보대출 우대 요건 완화대책이 시행됐죠. 소득 기준뿐만 아니라 주택 가격 기준까지 모두 완화된다고 하는데, 얼마까지 대출이 나올까 궁금해하는 분들이 많습니다. 하지만 필요한 만큼 다 받을 순 없습니다. 내가 매수하려는 집이 어떤 규제지역에 있는지에 따라 다르기 때문입니다.

규제지역은 주택가격 안정을 위해 주거정책심의위원회(주정심)를 거쳐 정해지는데요. 주택가격·청약경쟁률·분양권 전매량·주택보급률 등을 종합적으로 고려해 과열되거나 과열될 우려가 있는 곳은 조정대상지역으로, 과열을 넘어 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역은 투기과열지구로 지정합니다. 집값이 급등해 투기가 의심되면 투기지역이 됩니다.

이렇게 정해진 투기과열지구는 49개, 조정대상지역은 111개입니다. 서울시는 전 지역이 규제지역이고요. 국토교통부가 지난달 주정심을 열어 해제 여부를 검토했지만, 변동 없이 유지하기로 했습니다. 최근 주택시장이 전반적으로 과열 조짐을 보이면서, 만약 규제가 해제되면 풍선효과로 해당 지역과 그 주변부가 더 과열될 수 있다는 판단이 있었던 겁니다.

© News1 이은현 디자이너

표에 써진 곳이 세부 지역인데요. 이들 지역에 대해선 양도소득세와 종합부동산세 등 부동산 관련 세금이 한층 강화됩니다. 세제 혜택도 축소되고요. 세부 내용은 일부 차이가 있지만, 분양권 전매도 제한되고 주택 취득 시 자금조달계획서 신고도 의무가 됩니다. 하다못해 청약 요건도 까다로워집니다.

가장 궁금한 대출. 이 또한 애로사항이 많아지죠. 우선 2주택 이상 보유 세대는 주택 신규 구매를 위한 주택담보대출이 금지됩니다. 1주택자거나 무주택자라고 하더라도 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)이 제한되고요. 투기과열지구는 아파트값이 15억원이 넘으면 시중은행 대출이 전면 금지입니다.

이번 달부터 희소식이 있긴 합니다. 서민·실수요자 요건을 충족한 무주택 세대주에 대한 규제가 조금 풀렸거든요. 우선 우대혜택 대상 조건 가운데 소득 기준과 주택가격 기준이 모두 완화됐습니다. 부부합산소득 기준은 종전 8000만원에서 9000만원 이하로 상향 조정됐고, 생애 최초 구입자는 종전 9000만원에서 1억원 미만으로 올랐습니다.

집값 기준도 투기과열지구는 6억원에서 9억원으로, 조정대상지역은 5억원에서 8억원으로 완화됐습니다. LTV는 투기과열지구일 경우 6억원 이하에 60%(종전 50%), 6억~9억원 구간에 50%를 적용합니다. 조정대상지역은 5억원 이하에 70%(종전 60%), 5억~8억원 구간에 60%를 적용하고요. DTI도 당초 투기과열지구는 50%였지만 60%로 올렸습니다.

다만 대출 최대한도는 4억원 이내로 제한됩니다. LTV 한도가 4억원이 넘더라도 초과분을 제외하고 4억원까지만 대출해줍니다. 또한 차주별 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용받는 경우 DSR 한도 내(은행권 40%·비은행권 60%)에서만 받을 수 있습니다. 연간 원리금 상환액이 연 소득에서 일정 비율을 넘게 되면 더는 대출을 받을 수 없게 되는 거죠.

결국 위 제시문의 답은 "매수자의 소득 등 요건 및 매수 예정인 주택의 위치에 따라 달라집니다"입니다. 현금 부자가 아니라면 주택 매수 땐 대출이 꼭 필요한데요. 본인의 소득과 매수하려는 주택의 규제지역 해당 여부 등을 자세히 잘 살펴서 현명하고 안전한 내 집 마련 계획 세우시길 바랍니다.


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